정부가 2025년 하반기에 도입할 예정인 ‘지분형 모기지’ 시범사업은 바로 이런 실수요자들을 위한 새로운 주택 구입 지원 방식이다. 이 제도는 말 그대로 정부와 함께 집을 공동으로 사는 방식인데, 기존 대출처럼 전액을 빌려서 이자를 갚는 구조가 아니라, 정부가 일정 지분을 실제로 ‘투자’하는 방식이라는 점에서 차별점이 있다.
지분형 모기지의 기본 구조
지분형 모기지의 핵심은 ‘공공기관이 지분을 함께 보유한다’는 데 있다. 예를 들어 10억짜리 집을 사고 싶을 때, 내가 5억 원을 마련하고 나머지 5억은 주택금융공사 같은 기관이 대신 투자해 공동소유 형태로 계약을 맺는 것이다.
내가 투자받은 지분에 대해선 은행 이자 수준이 아닌 낮은 사용료만 납부하게 되며, 집값이 오르면 나중에 매각할 때 상승분을 지분 비율대로 나누고, 반대로 집값이 떨어지면 손실도 공공과 함께 분담하는 구조이다. 여기서 중요한 점은 이 제도가 ‘대출’이 아니라 ‘지분 투자’이기 때문에 신용등급이나 총부채비율(DSR) 부담 없이 접근할 수 있다는 점이다.
내가 원하는 지역의 집을 직접 선택 가능
기존 공공주택 정책과 가장 큰 차이점 중 하나는 지역이 정해져 있지 않다는 점이다. 내가 원하는 동네, 내가 살고 싶은 지역의 집을 직접 고를 수 있다는 점이 이 제도의 핵심 장점이다. 시범사업 기준으로 보면 서울은 10억 원 이하, 경기권은 6억 원 이하, 지방은 4억~6억 원 이하 주택이 대상이 된다.
상한선은 분명 존재하지만, 청약처럼 특정 단지에만 의존해야 하는 구조가 아니라는 점에서 자유도와 선택권이 크다고 할 수 있다. 특히 실거주 목적이 뚜렷한 사람들에겐 이 구조가 매우 현실적이고 유연하게 작용할 수 있다.
시범사업은 1,000호 규모, 경쟁은 피할 수 없음
이번 시범사업은 약 1,000호 규모로 시작되며, 대상자는 무주택 실수요자 중심으로 선정된다. 다만 수요가 몰릴 가능성이 높기 때문에 경쟁이 불가피할 것으로 보인다. 정부는 무주택 기간, 소득 수준, 자산 보유액 등 다양한 조건을 기준으로 점수를 매겨 신청자를 선발할 예정이다. 특히 서울이나 인기 지역의 경우 지원자가 몰릴 수밖에 없기 때문에 선발 과정에서 치열한 경쟁이 예상된다. 이 제도에 관심 있는 사람이라면 지금부터라도 조건 정비와 자료 준비를 해두는 것이 유리할 것이다.
지분 매입은 유동적, 점진적으로 완전 소유 가능
초기에는 정부와 공동 소유지만, 거주 중에 자금 여유가 생기면 공공 지분을 점진적으로 매입할 수 있으며, 결국 100% 내 소유로 전환도 가능하다. 정부 지분을 매입할 땐 시가 기준 또는 감정가 기준이 될 가능성이 높은데, 이 부분은 향후 정책 세부안에서 정리될 예정이다.
이 구조는 단순히 반쪽짜리 집을 가지는 것이 아니라, 여유가 생기면 진짜 내 집으로 키워갈 수 있는 ‘자산 형성 사다리’ 역할도 할 수 있다. 다만 이 과정에서 사용료 외에 매입 비용이 추가로 발생하게 되므로 중장기 계획을 갖고 접근해야 한다.
정리하자면
지분형 모기지 시범사업은 단순한 대출 완화 정책이 아니라, 정부가 직접 집값의 일부를 함께 부담해주는 ‘동반자 모델’에 가깝다. 초기 부담은 확실히 줄어들지만, 그만큼 시세차익도 정부와 나눠야 하며, 완전한 소유권을 가지기 전까지는 일부 제약이 뒤따른다.
그러나 전세나 월세로 계속 떠밀리는 상황에서 ‘내가 살고 싶은 집을 직접 고르고, 부담 가능한 수준에서 공동 구매할 수 있다’는 점만으로도 이 제도는 꽤 강력한 실효성을 가질 수 있다. 2025년 하반기부터 본격적인 시범사업이 시작되며, 구체적인 지원 요건과 지분율 기준, 매입 방식 등은 6월 중으로 발표될 예정이다. 관심 있다면 지금부터 제도 내용을 체크하고, 조건 정비를 준비해두는 게 좋다.
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